Что надо знать лыткаринцам о взаимосвязи цен на жилье и дорогах

Основой экономического благополучия регионов в наше время служат дороги, коммуникации и связи. Чем их больше между центрами экономической активности (районами, городами, регионами), тем больше возможности для заработка. Предприятиям проще доставлять товары, рабочим — добираться до мест приложения труда.

Однако появление новых дорог позитивно влияет и на кошелек простых людей, которые проживают вблизи строительства объектов транспортной инфраструктуры. Дело в том, что их собственность становится дороже —всегда приятно осознавать, что твоя квартира прибавляет в цене чуть больше, чем у тех, кто живет вдали от транспортных магистралей.

Вот несколько примеров.

Метро

В столице, где проводится политика транспортно-ориентированного девелопмента, драйвером развития территорий выступает метро. Ежегодно в Москве вводятся десятки новых станций, ведется строительство новых линий. Это напрямую сказывается на стоимости жилья в районах, куда приходит подземка.

Главным «бенефициаром» развития метро в последние годы стала Новая Москва — территории, расположенные за МКАД вдоль Киевского и Калужского шоссе. В 2019 году, когда здесь появились станции красной ветки, цены на жилье в ближайших районах (Саларьево, Коммунарка) выросли в течение года сразу на 30%. В это же времяежегодный рост цен на жилье в соседних районах внутри МКАД недотягивал и до 10%.

Похожая ситуация была и при строительстве Некрасовской линии метро. Открытие четырех станций метро розовой линии подняло цены на рынке вторичного жилья в среднем на 20% за год. Для сравнения: на востоке Москве цены за год тогда выросли в среднем на 10% — с 165,5 тыс. до 182 тыс. руб. за 1 кв. м.

А в 2021–2022 годах то же самое происходит рядом со строящимися станциями Большой кольцевой линии, а также радиальными — Троицкой, Бирюлевской и Рублево-Архангельской.

Почему рост цен на жилье — это выгодно? 

Для владельцев недвижимости это означает рост капитализации их собственности — люди просто становятся богаче. Для ипотечных заемщиков повышение стоимости их заемной квартиры фактически означает уменьшение оценочной стоимости жилья (в случае форс-мажора банку придется отдавать меньше денег). Для тех, кто сдает квартиры, новая станция метро или дорога под боком означает рост спроса на арендное жилье, а значит, дополнительный доход. Для инвесторов… ну, тут все понятно.

ЦКАД

Центральная кольцевая автодорога (ЦКАД) начала влиять на локальные рынки недвижимости в 2000-х — начале 2010-х годов, когда только еще проектировалась.

В выигрыше от появления ЦКАД стали владельцы крупных земельных участков. К примеру, земля под коммерческую недвижимость у ЦКАД выросла в цене минимум в два раза после начала строительства и затем еще в два раза в первые два года после ввода в эксплуатацию (первые участкивводились в 2017 году). То же самое происходило и с МКАД, где стоимость земли неуклонно увеличивалась: с 1995-го по 2000 год она выросла в пять раз, с 2000-го по 2008-й — в три раза, с 2015-го по 2020-й — еще в пять раз.

Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «Бест-Новострой», управляющий партнер Dombook:

— Примеров автодорожного строительства, которое прямо и существенно влияло бы на цены на жилье, немного.Самый наглядный — реконструкция Новорижского и Звенигородского шоссе со строительством Северо-Западного тоннеля: бессветофорное движение от Ваганьковского кладбища до «малой бетонки»кардинальным образом изменило отношение к северо-западной части как Москвы, так и Подмосковья, что приравняло по престижу и городское жилье, и дачи в этом направлении к западу. Обычно дорожное строительство так и сказывается — оно становится частью комплексных изменений даже не районов, а целых направлений, в связи с этими изменениями улучшается и другая инфраструктура, и, в принципе, дорожает жилье.

Менее значительные проекты дорожного строительства могут повышать ликвидность и (косвенно) стоимость близлежащего жилья на величину до 5–10%, однако не после запуска, а, как правило, после анонсирования будущих перемен. При продаже недвижимости учитывается не только текущая ситуация в локации, но и те изменения ближайших десяти лет, которые официально подтверждены градостроительным планом — будь то строительство дорог или метро, другой инфраструктуры, наоборот, ликвидация каких-то объектов и так далее.

ЮЛА

В настоящий момент в Московской области завершилось проектирование дороги ЛТКЖ (Лыткарино — Томилино — Красково — Железнодорожный), она же ЮЛА (Южно-Лыткаринская автодорога). Начало строительства запланировано на второй квартал 2022 года, а завершение работ — на 2025 год.

Общая протяженность автодороги ЮЛА составит 50 км.«Дорога соединит территории южного, юго-восточного и восточного секторов региона, сократит нагрузку на ряд вылетных магистралей, включая М-2 «Крым», М-4 «Дон» и М-5 «Урал», а также улучшит для жителей транспортную доступность аэропортов Домодедово и Жуковский», —объясняют в Министерстве транспорта и дорожной инфраструктуры Московской области.

А что означает появление Южно-Лыткаринской автодорогидля собственников недвижимости? Риелторы ожидают, что автодорога повысит капитализацию жилья и коммерческой недвижимости, находящейся в пределах прямой доступности к автодороге, на 10–15%.

Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «Бест-Новострой», управляющий партнер Dombook:

— Ориентируясь на опыт трассы М11, можно сказать, что для проезда к аэропорту (Шереметьево) дорога используется очень активно, как и для транзитного проезда больших расстояний. Можно предположить, что оживленное движение на ЮЛА обеспечат водители, стремящиеся в аэропорты (Жуковский и Домодедово), а также транспорт, следующий с востока на юг, юго-запад или запад.

Это, безусловно, разгрузит существующие трассы, что положительно скажется на развитии восточного Подмосковья. Транспортная составляющая — один из важных критериев при выборе жилья, который повышает привлекательность и ликвидность проектов. Трасса ЮЛА не окажет негативного влияния на характеристики даже близлежащих домов: большая часть дороги пройдет или по существующим отрезкам, в туннелях, или за шумозащитными экранами.